(044) 333-60-01

  1. Что нужно знать при покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры

Рано или поздно каждый человек сталкивается с необходимостью приобретения собственного жилья. Покупка квартиры – дело ответственное, независимо от того, приобретается она на первичном или вторичном рынке недвижимости, у юридического или физического лица. Здесь существует множество нюансов и подводных камней, не зная которых можно потерять и уплаченные деньги, и право на владение купленным жильем. Попробуем разобраться, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы избежать финансовых и имущественных потерь.

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке

Основные риски и подводные камни при покупке квартиры

Решив купить жилье, прежде всего нужно хорошо представлять, какие опасности существуют при этом для покупателя, на что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя от них. К основным рискам, связанным с приобретением жилой недвижимости, следует отнести:

  • недострой: если квартира покупается в новостройке, а инвестирование проводится еще на стадии строительства, существует опасность заморозки работ на объекте по разным причинам – и тогда вернуть вложенные деньги будет очень сложно;
  • проблемную недвижимость: к ней могут относиться квартиры вторичного и первичного рынка, у которых не все в порядке с документацией либо на их отчуждение законом наложены определенные обременения;
  • манипуляции с договорами, когда сделка купли-продажи производится на невыгодных для покупателя условиях, позволяющих продавцу затягивать процесс подписания основного договора на вполне законных основаниях, а в дальнейшем и вовсе оспорить его в судебном порядке;
  • мошенничество, предполагающее продажу квартиры по поддельным документам или людьми, которые не являются ее собственниками.

Существуют различные нюансы при покупке квартиры, которые следует заранее знать, оценивая все эти риски.

Вкладывая деньги в недострой, нужно понимать, что право собственности на квартиру вы сможете закрепить за собой лишь после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому приоритетом здесь выступает репутация продавца, сложившаяся на рынке недвижимости, а не цена квадратного метра, которой часто заманивают инвесторов недобросовестные застройщики. Проблемой здесь может и стать отсутствие разрешительной документации на строительство.

Основные риски и подводные камни при покупке квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры поможет избежать значительных финансовых потерь при покупке проблемного жилья на вторичном рынке и всех случаях мошенничества. К проблемной жилой недвижимости относится:

  • неприватизированная квартира;
  • жилье, пребывающее в залоге или под арестом;
  • не принятое наследство;
  • квартиры, хозяева которых потеряли документы на право собственности;
  • жилье с зарегистрированными людьми.

Многие из этих проблем решаемы, но для этого потребуется много времени и финансовых затрат.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Чаще всего жилье на первичном рынке покупают на стадии строительства, поскольку это позволяет приобрести его по наиболее выгодной стоимости. Первым шагом к принятию решения о покупке квартиры в конкретном жилом комплексе должна стать проверка репутации продавца. Здесь подойдет информация, взятая из различных интернет-источников, не связанных с самим застройщиком. Из того, что надо знать при покупке квартиры об ее продавце, можно выделить следующие важные моменты:

  • отсутствие или наличие исполнительных производств либо ликвидационных процедур относительно компании-застройщика;
  • стаж его работы на рынке жилой недвижимости, как юридического лица;
  • отзывы о ранее построенных и сданных в эксплуатацию объектах (выполнение сроков строительства и договорных обязательств, качество работ и другая информация);
  • репутация учредителей и руководства компании;
  • наличие судебных споров.

На сайте местной архитектурно-строительной инспекции нужно проверить, не внесен ли строящийся объект в перечень сооружений, к законности строительства которых имеются претензии этого государственного органа.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Следующим этапом проверки квартиры перед покупкой в новостройке является знакомство с объектом и изучение документов. У застройщика обязательно должны быть в наличии следующие документы, с которыми необходимо ознакомиться:

  • разрешение о выделении участка земли под застройку, выданное местным органом власти, где указывается площадь надела, его целевое назначение и характеристики будущего объекта;
  • Государственный акт на землю, если участок передан в собственность компании, или договор об аренде;
  • правила ФФС, если инвестирование осуществляется через фонд финансирования строительства, или устав ЖСК, где изложены права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • проектная документация и технические условия на строительство.

После знакомства с объектом и проверки документов, при покупке квартиры в новостройке нужно согласовать условия договора, обратив внимание на обязательное наличие в нем пунктов, касающихся:

  • конкретного срока сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимости квартиры и порядка оплаты, где важно зафиксировать сумму в гривневом эквиваленте (особенно если покупка осуществляется в рассрочку) и определить график и способ внесения платежей;
  • порядка и процедуры регистрации права собственности покупателя (будет ли он заниматься этим самостоятельно или эти обязанности возьмет на себя застройщик);
  • условий и порядка расторжения договора по инициативе одной из сторон, где обязательно оговорить санкции и срок возвращения внесенных денежных средств.

Только пройдя последовательно все эти этапы, можно приступать к подписанию договора, который обязательно должен быть заверен в нотариальном порядке. Оплату по договору рекомендуется проводить через банк. При наличном расчете в кассу компании – требуйте кассовый чек и квитанцию к приходному ордеру.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

В нашей стране действует правило, что посреднику при совершении сделки купли-продажи недвижимости комиссионное вознаграждение платит покупатель. Перед желающими сэкономить на оплате риэлторских услуг наверняка встает вопрос: как проверить квартиру перед покупкой?

Главное, на что следует обратить внимание, покупая квартиру, это:

  • личность продавца и право собственности: попросив владельца жилья предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру, проверьте, является ли он ее собственником (убедиться в подлинности предъявленного свидетельства на право собственности, можно, запросив справку из Госреестра имущественных прав на недвижимость на сайте электронных сервисов Минюста Украины);
  • статус выданной генеральной доверенности на продажу квартиры, если сам собственник по каким-то причинам не может принять участие в сделке: проверить, действительна ли доверенность, можно у выдавшего ее нотариуса, при этом нужно учитывать, что при смерти доверителя доверенность автоматически аннулируется;
  • частые продажи: если квартира переходила от одного собственника к другому несколько раз, требуйте от продавца предоставить выписку из реестра имущественных прав с информацией о предыдущих владельцах;
  • состояние душевного здоровья продавца, чтобы факт его недееспособности не стал причиной расторжения договора;
  • долги владельца перед третьими лицами: проверить их наличие можно в едином государственном реестре судебных решений, введя адрес недвижимости, если квартира фигурирует в судебных делах, от ее покупки лучше отказаться;
  • наличие прописанных несовершеннолетних детей: такую информацию можно получить в ЦНАП в форме 13, при наличии в квартире зарегистрированных детей потребуется согласие на продажу от органов опеки.

Из того, что нужно знать при покупке квартиры, немаловажны и другие моменты, например, менялась ли ее планировка, было ли это изменение узаконено соответствующим образом. Кроме того, покупаемая квартира может являться совместно нажитым в браке имуществом, которым разведенные супруги владеют вместе после расторжения брака. Это может стать веской причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке

Из документов, которые нужно проверять при покупке квартиры следует отметить:

  • документы, подтверждающие право владения жильем, которыми являются договор купли-продажи, дарения или обмена, а также свидетельство о приватизации квартиры или праве на наследство, и оформленное на их основании Свидетельство о праве собственности;
  • выписку из Государственного единого реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество, об отсутствии наложенного на него ареста или залоговых обязательств;
  • выписку из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире жильцов;
  • разрешение органов опеки, при наличии прописанных детей несовершеннолетнего возраста;
  • согласие супруга (супруги), в том числе бывшего, если владелец жилья находится в разводе;
  • справку из БТИ об отсутствии незаконных перепланировок;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера на собственника квартиры.

Расплачиваясь за недвижимость, при заключении договора требуйте от продавца собственноручно написанную расписку в получении денег, чтобы в случае форс-мажорных ситуаций вернуть их через суд.

Зная, как проверить квартиру при покупке, вы сможете юридически грамотно и безопасно провести сделку купли-продажи!

Звоните сейчас

Владислав

Менеджер

+38 098 184 20 35

Роман

Менеджер

+38 098 184 20 36